来源：36氪
全亚洲最大的小区。
文｜真叫卢俊团队
封面来源｜视觉中国
每个城市在发展过程中都会出现自己的超大社区。
之前我们不仅肉眼看过上海康城，还实地去过贵阳的花果园，画面都非常震撼。
但若以人口为指标，全亚洲最大的小区只有一个：北京天通苑。
因为较早建成地铁、且离市区近，20分钟直达奥体，天通苑一直是北京出了名的睡城，成为无数人的“北漂”第一站。
天通苑社区内部拍摄到七普时这里人口数字已经非常夸张，社区内常住高达50万人，是上海最大小区康城的10倍还多。
所以天通苑到底有什么魔力？能吸引这么多人？
如今真实情况又是什么样子？
这次北上之行，我的第二站来到了全亚洲最大的小区：天通苑。
住在亚洲第一大社区究竟是什么样的体验。
落脚天通苑的第一眼，迎接我的是北京季节限定的漫天杨絮。
过天桥与中介会合后开车转了半天还没到目的地，他习以为常地向我解释：天通苑太大了。
来的路上这6个字我深有体会。
不夸张地说地铁3站依然走不出天通苑。
仅5号线就设了3个站点：天通苑南站、天通苑站、天通苑北站。
东面还有17号线天通苑东站。
这两条现成地铁都是纵向的，分别在东西两侧，向南进市区都非常方便，但中间段的人就需要横穿小区才能坐上地铁了。
不过在建中的13号线A线刚好解决了这个问题。
年底部分通车后，小区中心会新增一个东三路站，横向也彻底打通了。
所以未来内部就有5个地铁站，一个社区的交通配置几乎是全国罕见的水平。
但天通苑的实力不止于此，除了地铁这里更常见的是公交。
数了下共有40多个公交站，其中一条夜26路线甚至设置了11个站点。
图源：天通苑社区网直接在小区里玩起了贪吃蛇，稍有不慎就会坐过站。
毫无疑问这已经是巨型社区的水平。
官方数字显示占地8平方公里，东南西北加上本苑一共5个大区，每个大区内又用阿拉伯数字分出16个小分区。
整体规划建筑面积600多万平。
像这样的楼栋一共有645栋，而且每一栋都长得差不多。
但只看数字感觉也还好，但中介把整个天通苑地图放在眼前时。
我才直观意识到这不只是一个社区，而是一座小型城市。
所以高峰期拥堵是必然的。
主干道立汤路上堵成红色更是常态，哪怕到上午八点半之后，我实时拍摄的道路画面车流依然看不到尽头。
除了拥挤，超大社区往往还有另一个无法避免的问题：群租泛滥。
跟随中介看房过程中，不少房间还存在着过去群租房的痕迹。
虽然如今已经集体整治拆除，但还是看得出之前一套两房里可以挤多少人。
而这些都是住在超大社区内无法避免的问题。
也因为这样的魔幻，直接戳中了大型社区资产之痛。
之前我们实地看过上海康城，这个超大社区的房价常年处于莘庄板块内的倒数。
而且如果市场稍有风吹草动，超大社区往往是最不抗跌的那个。
天通苑也有类似的情况，这个小阳春不但没有太多回涨信号，底价还在继续往下走。
中介最先带我看的是中苑，品质属于上等，外立面是干净耐磨的仿砖材料和20年前观感差不多。
就在小区中心位置，离医院、商场、学校也都非常近。
但价格线却一路下滑。
图源：安居客，仅供参考一套97平两房去年上半年成交价还在400万水平，下半年就降到了380万。
我看房当天房东挂牌价359万，第二天中介发来消息说最新成交价345万。
算了下均价3.5万/平，远低于小区平均4.1万/平的挂牌价。
也比10年前的水平还要更低。
包括整体流动性也很差。
这么低的价格并未给小区换来巨量成交。
可以看到进入去年下半年，中苑挂牌不断增加，但成交却是缩减状态，两者距离越拉越远。
图源：贝壳，仅供参考到今年1季度，天通中苑挂牌率来到最高点的2.5%，但换手率仅有0.3%，这是2024年以来的最低点。
近一年月均成交量仅8套。
制图：真叫卢俊，数据来源：贝壳app而中苑片区内最新挂牌量依然有177套。
按照这个速度，在没有新增挂牌的情况下，还要卖22个月。
本质上卖不动的原因有2个。
一个是受产权性质影响，小区买卖成本比别人高出不少。
整个天通苑属于一级经济适用房，满五后如果上市交易必须补缴10%的土地出让金。
按97平2房的成交价345万来算，就是额外支付34.5万。
而如果先转商品房再成交，也得花10几万的转商费。
这笔钱数目不算小，买家肯定不愿意承担，而为了更快卖出房东都会主动承担这个费用。
但成本支出太多挂牌价也会比别人高，房子就更不好卖了。
除了产权，第二大问题就是房龄。
天通苑始建于1999年，最早一批的房子都接近25年了，很多都是步梯多层，且大面积房源为主。
于是20年后的今天，没电梯的老破大价值已经大打折扣，集体面临无人接盘的问题。
这期间但凡有一套房子刷新底价，小区房价基本就压制在这个水平了，再想卖出高价难于登天。
图源：贝壳类似东一区就是2001年较早建设的一批，部分房源挂牌单价已经跌破2万。
哪怕金三银四的三四层，单价也无限逼近2万水平线。
而对超大社区房东来说，如今要面临的困境已经不只房价下滑了，因为租金也在降。
从2024年开始整个租赁市场普降，一度租金高昂的天通苑也跟着低下了头。
数据来源：安居客，仅供参考中介告诉我目前这里2房稳定在50005500元/月，装修位置好一点的能租到6000元。
这比巅峰时期每月少了5001000元左右。
浅算下目前租售比大概是1.91%。
这个水平已经泯然众人矣。
毕竟此前的天通苑备受关注，很大一部分原因就是这里的租售比高于全市平均水平。
制图：真叫卢俊，数据来源：房天下北京甚至可以媲美高级白领最多的朝阳区CBD东和亮马桥。
更是碾压了大多数近郊居住区包括海淀学区房。
而如今，二手卖不动也租不出去的情况下，这个光环显得有些摇摇欲坠了。
这就是身为超大社区最无力的一件事，环境一旦变化它的抗压能力其实是最小的。
但转一圈我也发现，天通苑开始变得不一样了。
最早还要追溯到8年前的那场“回天计划”。
2018年北京出台了一个政策，叫做《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划（2018—2020年）》，天通苑和“双胞胎兄弟”回龙观，一起进入改造阶段。
主要解决我们前面看到的堵车、群租以及生活配套等重大问题。
到今年，这个计划已经更新到3.0，成果也非常明显。
天通苑正在从“睡城”变身为“高级住区”。
首先肉眼可见最明显的就是地铁口排队时间变短了。
早高峰8点一刻，我在地铁里拍到的通勤队伍是这样的。
无论闸机口还是站台上，大家依然匆忙但很难看到人挤人的状态。
包括组团内的道路翻新后，走在街道内部人的视觉是非常开阔的，很少出现拥挤的情况。
社区内管理水平也直线上升，尤其地铁站的停车场从一片混乱变得井井有条。
这一点在另一个超大社区：回龙观，更加极致
地铁口非常有创意的自动双层停车模式，节约了大部分空间，让车辆可以有序摆放，完全不影响行人走动。
包括前面提到群租问题，我踩盘过程中也基本看不见了。
其次，整个社区的宜居感已经足够明显。
这几年昌平区为天通苑灌入了大量配套资源，除了3条地铁和商场，连三甲医院、清华附小都来了。
四通八达的地铁+名牌学校，意味着昌平区对天通苑的期望已经不再是普通的睡城了。
这一点从人口变化上也能看得出来。
以前的天通苑人员密集，但中介透露如今整个社区差不多聚集30万人左右，比巅峰期60万直接少了一大半。
但人口结构却趋向合理了。
根据他的体感，小区本地人和外地人的比例大概五五开。
年龄来看，虽然社区仍以外来年轻人为主，但老年人比例也在提升。
以天通苑北街道为例目前常住人口约14万人，60岁以上老年人比例已经高达21%。
而剩余的年轻人也和以前不同。
一方面普通流动人口都在向外迁移，比如我采访的一位网约车司机，以前就住在西苑群租单间里，如今搬到了板块北边的东三旗村房。
与此同时，更多的中高端人才开始进入天通苑。
之前的数据中很多通勤者在主城区工作，而如今随着地铁网络延伸，天通苑也开始承接来自中关村软件园、生命科学园、未来科学城这些方向的中高端居住人群。
图源网络从脏乱差的睡城走向真正的高级居住区，天通苑还有很长一段路要走，但这条路已经越来越宽了。
事实上，每个向前发展的大型城市都有它自己的“天通苑”。
比如开头提到的上海康城、贵州花果园。
但今天我们关注超大社区并不是为了批判什么。
其实天通苑们的出现也是带着使命而来的，属于特殊时代的特殊产物。
拿寸土寸金的北京来说，98年福利分房成为历史后，面对京内大量外来人口，住哪里成了迫在眉睫的问题。
彼时天通苑作为首批经济适用房，刚好解决了这一时期内的住房紧张。
但也因为建设之初只考虑了居住，缺少长期规划，导致在城市边缘形成严重的职住失衡。
甚至成了北京折叠的一个代名词。
基于此，从市场角度看，今天的大型社区也依然不具备更多资产价值。
市场向好时，房价低、好上车是超大社区的优点，但下行阶段这也恰恰是它们的痛点。
20年楼市浮沉中，人群来来往往，唯一不变的是这些房子的居住属性。
比如天通苑，住在里面的人可能已经换过好几轮了，但如今第三条地铁线即将开通，这里租住需求依然存在。
所谓超大社区存在的意义也正是如此，就是不断承载着普通人挤进一线城市的梦。