金科服务（09666.HK）股价在停牌近一个月后，于11月18日早盘急速拉升，最终收盘报8.05港元，单日涨幅超过17%。这一市场表现直接反映了投资者对博裕资本最新收购要约的积极回应。
当日，金科服务与博裕资本发布联合公告，代表要约人提出收购全部股份并建议撤销上市地位的要约，基本要约价为每股6.67港元，而经提高要约价则达每股8.69港元。
这已是博裕资本继2022年9月后对金科服务发起的第二次“全面要约收购”，但这次的目的十分明确——私有化退市。
双层要约策略：博裕资本的退市条件与溢价诱惑
博裕资本为此番私有化金科服务设计了一套精巧的双层价格结构，将股东回报与退市结果紧密捆绑。
根据公告，博裕资本给出了两个鲜明的价格阶梯：基础要约价为每股6.67港元，而经提高要约价则达每股8.69港元，两者价差高达30%。
股东们要获得这份更高的溢价，必须满足两项关键条件：退市决议案需在临时股东大会上获得独立股东至少75%的批准，且反对票不超过10%；要约人需要获得不少于90%无利害关系股份的有效接纳。
截至目前，博裕资本及其一致行动人已累计持有金科服务约3.78亿股，占公司全部已发行股份约63.29%。这意味着，若要达成退市条件，博裕资本还需获得约32.3%的无利害关系股份的有效接纳。这种双层定价机制并非博裕资本首创，但在当前港股物管板块持续低迷的背景下，它成为推动股东接受要约的有效策略。
若退市条件达成，按经提高要约价8.69港元计算，博裕资本根据经修订要约应付的最高金额约为23.27亿港元；若未达成，则按基本要约价6.67港元计算，最高金额仅为17.86亿港元。
这一价格差异使得股东们更倾向于接受退市方案，从而大大提高了博裕资本成功私有化的概率。
博裕资本的投资逻辑：长期布局与行业整合
博裕资本对金科服务的投资并非一时兴起，而是经过长期布局和深思熟虑的战略选择。
从持股路径来看，博裕资本对金科服务的控制权是通过一系列精准操作逐步实现的：博裕资本成为金科服务大股东始于2021年12月，当时以37.34亿港元对价收购金科股份所持金科服务22.69%股权，每股转让价格为26港元。
2022年11月，博裕资本再次发起部分要约收购，以每股12港元的价格收购金科服务11.94%股份，总金额约9.3亿港元。2025年3月30日，博裕资本通过司法拍卖方式以6.67亿元（约合7.18亿港元）竞得金科股份在阿里资产拍卖网挂牌的1.08亿股金科服务股份，占总股本18.05%。
据不完全统计，博裕资本及其一致行动人从金科股份转让及其他公众股东要约收购金科服务股份累计投入已超过40亿港元。若本次退市成功，博裕资本还需最多支出23.27亿港元，累计投入或将高达77亿港元，远高于金科服务当前约47亿港元的市值。
这种看似“高价”的投资背后，实则反映了博裕资本对中国物管行业长期价值的判断及其整合行业的战略意图。
成立于2011年的博裕资本，是中国最大的私募投资公司之一，目前管理着总募集规模约为百亿美元的基金，拥有超过200个投资组合公司。博裕资本的创始团队由几位重量级人物组成：联想集团前CFO马雪征，前总经理张子欣，以及曾任 高管的童小幪。
博裕资本以长期价值投资著称，其资金主要来自主权财富基金、保险资金与长期资本池，投资周期往往可拉长至10年甚至更久。在投资风格上，博裕资本长期偏爱互联网、科技、医疗健康、消费新零售和金融服务等风口赛道的头部企业。近期，博裕资本更是以约40亿美元的对价收购了星巴克中国业务60%的股权，展示了其在中国消费领域的深度布局。
博裕资本对金科服务的私有化操作，符合其一贯的“长期合伙人”投资策略，即在行业低潮期锁定优质资产，通过业务重组和价值重塑，等待行业复苏实现超额回报。
金科服务的价值重估：基本面与潜在潜力
金科服务作为西南地区最大的物业上市企业，曾有着辉煌的过去。2021年2月，公司股价最高曾飙升至85港元/股（后复权），市值高达554.92亿港元。与股价巅峰时期相比，即使是提高后的8.69港元要约价，跌幅也超过了90%，折射出物管行业在资本市场的巨大落差。
从基本面来看，金科服务近年来业绩确实承受不小压力。2022年至2024年，金科服务实现营收分别约50亿元、49.8亿元、45.9亿元，对应归母净利润亏损分别约18.2亿元、9.5亿元、5.9亿元，累计亏损近34亿元。
不过，2025年上半年公司出现业绩回暖迹象，营收约23.4亿元，同比下降3.1%；但归母净利润约6502万元，同比增长133.4%。截至2025年6月30日，金科服务拥有现金及现金等价物、定期存款、受限资金和按公允价值计量且变动计入损益的流动性金融资产共计约26.51亿元。
这一现金储备相当充裕，对于博裕资本而言，无疑是吸引人的资产。
在管理规模方面，截至6月30日，公司在管建筑面积为2.03亿平方米，合约建筑面积达到约2.19亿平方米，其中46.8%为独立第三方开发的物业。第三方项目占比近半，显示金科服务已成功降低了对母公司的依赖，具备了独立市场拓展能力。
近年来，金科服务一直在进行深刻的战略调整，公司持续退出低质效项目，优化业务结构，提升经营质量。2025年中期业绩报告显示，公司“坚决退出部分低质效地域、业态、客群、项目，集中资源提升存量项目的服务质量与经营质效”。
这些举措表明，即使在困境中，金科服务的基本盘依然保持了一定韧性，这或许是博裕资本看好其长期价值的关键原因。
行业变革与资本退出：港股物管板块的转型阵痛
博裕资本私有化金科服务的举动，并非港股物管行业的孤立事件，而是整个行业深度调整的缩影。
近年来，港股物管板块经历了从追捧到冷落的剧烈转变。曾经被誉为“黄金赛道”的物管行业，在房地产行业深度调整与资本市场风格转换的双重打击下，估值一路下行。博裕资本推动私有化旨在摆脱上市公司监管约束与市场预期压力，提升决策效率，降低合规成本。
近年来，金科服务业绩承压，近三年累计亏损约34亿元，市值缩水至约47亿港元，其上市平台的融资与品牌功能已显著减弱。在博裕资本看来，维持金科服务上市地位所带来的收益已无法抵消其所需的行政和合规成本，私有化后通过对业务和资产的深度重组，反而能更充分地释放其内在价值。
金科服务在公告中也明确表示：“私有化将使要约人和本公司得以推行以长期增长和价值创造为导向的战略决策，免受上市公司固有的市场预期和股价波动的压力。此举亦将减轻维持公司上市地位所带来的行政和合规负担，使管理层能够将时间和财务资源集中于本公司的核心业务。”
这一表述，清晰揭示了私有化背后的商业逻辑。博裕资本对金科服务的私有化，也反映了香港资本市场的一种新趋势——court- （法院驱动的重组）正在成为处理债务问题和实现控股权转移的重要途径。通过法院拍卖获取控股权，再通过要约收购实现私有化，正成为香港市场资本运作的新模式。
未来展望：退市后的可能路径与行业影响
金科服务一旦成功退市，博裕资本将如何重塑这家西南物管龙头企业，成为行业关注的焦点。
中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜预计，金科服务退市后的发展可能分三阶段推进：短期内，公司将聚焦现金流回收，裁撤冗余人员，压缩高毛利但回款慢的业务；中期将实施资产分层，分拆不同业态，寻求REITs、险资或地方国资并购，实现部分资产溢价退出；长期可能通过并表或二次上市实现资本退出，或装入博裕已投资的万物云等上市主体，完成基金退出。
对于博裕资本而言，金科服务可能不仅仅是一个简单的财务投资标的，更是其构建物管行业平台战略的重要一环。有分析人士指出，整个重组过程“或伴随更激进的成本削减，包括总部职能合并、区域公司代理化、科技外包以及降低对母公司关联交易依赖度等，为后续资本运作留出估值空间”。
从行业角度看，博裕资本私有化金科服务的举动，可能引发一波类似的私有化浪潮。那些基本面良好但因市场情绪等原因被低估的物管企业，很可能成为下一个被私有化的目标。
此外，这一交易也凸显了专业投资机构对物管行业长期价值的认可，尽管短期内行业面临挑战，但其稳定的现金流和庞大的用户基础，依然蕴含巨大的潜在价值。
金科服务的退市抉择，映射出中国物管行业从规模扩张向质量效益转型的深刻变革。博裕资本溢价收购的背后，是资本对行业未来走向的重新审视——那些能够摆脱地产依赖、建立独立运营能力并保持现金流稳定的物管企业，依然能在资本棋局中占据重要位置。
随着房地产行业进入深度调整期，物管行业也从增量主导逐渐转变为存量博弈，从追求规模转向聚焦效益。在这场行业转型中，资本与产业正在寻找新的平衡点。金科服务的私有化，可能只是这场大戏的序幕。
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