界面新闻记者 | 王妤涵
12月10日下午，伴随B405-0308宗地拍卖落幕，深圳2025年土地市场正式收官。
B405-0308宗地是福田区16年来首宗公开出让的纯住宅用地，也是一宗“现房销售”试点地块，在未开拍前市场关注度就很高。
据界面新闻了解，此次参与竞拍的不仅有中海、保利、中铁、天健、华侨城、越秀地产等6家国央企，还吸引了深圳新世界、万骏伟业两家本地民企参与竞价。
最终，在经过148轮激烈争夺后，中铁置业以7.92亿元的总价竞得，溢价率高达65%，折合楼面地价42695元/㎡，成为深圳今年土拍溢价率第三高的地块。
“梅林地块作为年末收官之作，65%的高溢价成交标志着深圳楼市正进入结构性复苏期，核心区土地稀缺性持续支撑价格。” 中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅在采访中对界面新闻记者指出。
稀缺迷你宅地
这块位于福田区梅林街道越华路10号的土地，占地面积仅4994.02平方米，建筑面积18550平方米，容积率不超过3.72。
地块面积虽然不大，但综合素质很高，交通方面紧邻地铁9号线与10号线换乘站孖岭站；在拍卖规则上，该地块延续了深圳今年相对宽松的政策，为“三无”宅地：无限售价、无70/90户型限制、无配建要求，完全遵循“价高者得”的市场化原则。
尤其值得关注的是，该地块要求商品住房全部实行“现房销售”，这也是深圳公开出让的第二宗全现房销售试点项目。
“作为深圳又一宗‘现房销售’试点地块，其市场接受度将直接影响未来土地出让政策的走向。这一模式将加速行业洗牌，推动房企从‘高周转’向‘高品质’竞争转型。”孙红梅对界面新闻分析表示。
这块宅地的“身世”也颇为曲折。它原是福田区梅林街道东林工业区城市更新单元的一部分，2020年2月被纳入更新计划，原计划更新为新型产业、教育设施等功能。
根据深圳“三级时限”机制，规划批准后两年内未确认实施主体的项目将被清理出计划。今年7月，该旧改计划因超期未实施而失效，成为深圳首个发布了旧改专项规划却被“除名”的项目。
仅两天后，深圳市规划和自然资源局福田管理局发布规划调整公告，将原新型产业用地加教育设施用地变更为二类居住用地。短短几个月后，这块地就以居住用地的身份挂牌出让，完成了从工业用地到住宅用地的身份转变。
央企入局
此次成功竞得梅林地块的中铁置业，是中国中铁股份有限公司旗下的地产开发主要平台，成立于2007年，注册资本高达131亿元人民币，具有明显的央企背景和资金实力。
据界面新闻了解，中铁置业目前拥有北京、上海、华南、沈阳、山东、西安、中南、贵州8个区域公司，重点布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心城市群。
在今年年初举办的工作会议中，中铁置业董事长杨智艳曾表示，2025年公司会以“去库存、促回款、优布局、调结构、提品质、优服务清两资、强运营”为主线工作。
从财务数据来看，近年来公司在积极扩张的同时也面临挑战。2025年上半年，中铁置业营业收入为74.35亿元，归母净亏损10.13亿元；然而，同期公司新增土地储备25.6万平方米，同比增长59%。
作为央企，中铁置业在融资成本、信用评级方面具有明显优势，在房地产行业资金普遍紧张的背景下，这种优势使其能够以相对较低的成本获取资金，支持其在土地市场的积极布局。
此外，值得注意的是，这并非中铁置业首次在深圳布局。早在2023年8月，中铁置业就以34亿元拿下了深圳首宗竞“现房销售面积”的宝安区A001-0212号地块，其中现房销售建面占可售住宅建面的50%。
该地块现已被打造为宝安中铁能建阅臻府项目，据了解，项目总体备案均价8.86万元/平方米，单价区间约7.7万-9.4万元/平方米，其中的现房销售部分即将开盘。
量降价升
全年视角来看，深圳2025年土地市场的整体呈现明显的“量降价升”特征，市场分化趋势日益明显。
深圳中原研究中心统计显示，2025年深圳宅地成交建面仅23.4万平方米，同比下滑21.4%；成交总金额290.9亿元，同比下滑16.0%。成交面积和成交总金额均为近五年来最低值，主要原因是供应数量不足和供应地块面积较小。
与此形成鲜明对比的是，今年深圳累计成交宅地的平均楼面价达37636元/平方米，较近五年低谷的2022年大幅上涨141.5%；平均溢价率升至32.8%，创近六年新高。
从数量上来看，2025年深圳共成交了12宗宅地，较2024年增加6宗，其中上半年3宗，下半年9宗。
据界面新闻统计，12宗地中有3宗溢价率超过50%，溢价率最高的是7月14日前海T201-0203地块，溢价率高达86.1%，楼面价84180元/㎡。
这些数据也表明，在市场整体供地量缩减的背景下，深圳正通过提高供地质量来维持市场热度。核心区“小而美”的优质地块备受追捧，而部分边缘区域地块则面临较大压力，反映了开发商在项目选择上更加审慎的价值判断。
“预计2026年深圳将继续通过少量优质地块维持市场热度，避免库存压力，核心区宅地高溢价成交将成常态。”孙红梅表示。